文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么>20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。