导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(pí菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞ng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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