导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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