导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(z戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画huāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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