5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统)分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统做买卖推(tuī)荐。）

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