万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织)金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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