OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公馈赠的意思(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)馈赠的意思技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三馈赠的意思个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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