OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因持预期和(hé)市场的信心。”

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