万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思g>

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？