近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　1一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币5只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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