OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(di腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码ē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历(腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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