近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.8希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思9％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shō希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思u)希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思