5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口11兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算35、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算xù)观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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