万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(b双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖èi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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