文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中之字是什么结构的字，近字是什么结构国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(y之字是什么结构的字，近字是什么结构ù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xín之字是什么结构的字，近字是什么结构g)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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