“现在的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去(qù)十年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投(tóu)资者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是(shì)反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今(jīn)年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关(guān)注一(yī)下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资(zī)等各个方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)在资本市(shì)场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国(guó)资(zī)背景的民营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最(zuì)低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内(nèi)最高的；融资(zī)成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙戴choker就是m吗，戴choker什么意思>

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上(shàng)完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到(dào)一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同(tóng)时，也(yě)较(jiào)好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更(gèng)胜一筹(chóu)。如国(guó)央(yāng)企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机构(gòu)更加看(kàn)好(hǎo)国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排(pái)名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销(xiāo)售额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道(dào)

戴choker就是m吗，戴choker什么意思　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包括(kuò)中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据充(chōng)分说明了(le)这一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房(fáng)销售见(jiàn)顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，我(wǒ)们相对(duì)看好和(hé)内装相关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它(tā)们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在月线连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金(jīn)都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金(jīn)地(dì)集(jí)团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一(yī)时(shí)间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游(yóu)的(de)物业股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的(de)，每年(nián)到(dào)期(qī)的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部(bù)分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过(guò)服务没有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他(tā)进一步(bù)强调。