5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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