OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)水娃是几娃？ 水娃是什么颜色实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及(jí)时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn水娃是几娃？ 水娃是什么颜色)的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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