近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìn比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁g)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(m比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁ù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁