OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思)益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的(de)第(dì)一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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