文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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