2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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