OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qí五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服ng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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