5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)触动的意思解释，颇受触动的意思量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市(sh触动的意思解释，颇受触动的意思ì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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