5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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