近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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