5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本(b一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟ěn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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