近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REIT施为什么读yi什么意思，施怎么读啊s产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红施为什么读yi什么意思，施怎么读啊相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)施为什么读yi什么意思，施怎么读啊表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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