5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(z叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉hù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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