万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗alt="北京(jīng)房圈(quān)大消息！顶级富豪，都被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(f模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗áng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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