近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也work on的用法以及语法，workon的用法总结表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(work on的用法以及语法，workon的用法总结shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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