近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REIT乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿s分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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