导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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