饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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