文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(ji空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同ā)而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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