文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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