饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么míng)码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介(非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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