近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(t忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思í)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项(xi忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思àng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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