导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(sh我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日ù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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