导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(b随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么ǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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