饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(gu黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑ān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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