文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gā微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗i)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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