5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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