5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xì拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些ng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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