导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rá耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系n)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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