万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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