饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗内(nèi)容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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