近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日siki老师是哪个大学的？）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)siki老师是哪个大学的？来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经siki老师是哪个大学的？营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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