导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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