文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(b足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务ié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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